零售市场的兴起和蓬勃不仅极大地影响和改变了传统零售市场格局，也对中国现代物流设施市场产生着重大和深远的影响。电商带来的巨量物流仓储需求不仅带动着国内物流地产市场的繁荣，其自身也开始进行代建和自建的多方尝试。

为了提升相对滞后的物流配套服务，以京东、阿里巴巴为代表的大型电商企业在**近几年一度扎堆自建仓储物流。然而，今年年初，澳大利亚上市工业地产开发商嘉民集团透露，其与浙江菜鸟网络已签订协议，向后者出租位于嘉民西苏州物流中心的54880平方米仓储空间。此举意味着菜鸟网络不再执著于拿地自建模式，而是开始寻求租赁第三方物流仓储设施。

随着电商试水自营物流困难的逐渐显现，加之第三方物流行业成熟度的不断提升，业内人士认为，中国高标准仓储开发将从此前更侧重标准化开发转向自建、开发与定制并举的局面。而为应对拿地难题，高标准仓储运营能力较强的外资企业已经与拿地相对容易的内资企业产生一定共识，中外资战略联合或将成为未来另一大发展趋势。 自建OR代建

世邦魏理仕物流地产报告显示，当前在各细分板块表现**的电商企业多倾向于采用自建仓储及自营物流策略。对于规模及市场份额稍逊的企业，则多选择在核心城市自建仓库，对区域分拨处理，部分干、支线运输及末端配送则选择委托专业第三方进行处理。

北京百利威仓储物流具有丰富的第三方代建经验，其在去年年底还与中国移动签订了一个仓库业务托管协议的大单。在接受中国房地产报记者采访时，百利威现代仓储物流总经理霍振录表示，百利威物流仓储能够得到中国移动等国内知名企业的青睐，与其安防及配套设施齐备、物流托管服务到位等密切相关。

据霍振录介绍，电商企业选择百利威的重要原因之一也是库房的科学合理设计，为了应对成长中的电商企业不断增大的仓储空间需求，百利威库房有比较灵活的分割，仓库可以做横向、纵向的机动性扩展，随时应对电商销量的突然变化。

“电商企业自建物流考虑的可能有自用方便、满足个性化需求、降低未来的仓储成本，而且未来土地能升值等因素，但我认为电商自建不会是主流。”与国内主要电商企业都有过合作的霍振录表示，“如果踏入这一领域，资金链会吃紧，而地产回报毕竟是漫长的过程，风投公司不会愿意投。更何况现在看来整个电商行业还没有进入盈利阶段，资金应该用来扩大规模而不是自建仓储，轻资产是比较明智的选择。”

2011年开始拿地进军物流地产的菜鸟网络，目前只有位于天津的一个项目有租金收入，而在北上广深等一线城市，所需物流仓储设施还是靠租赁，在线零售企业实现自营物流的难度可见一斑。

“除了资金压力以外，电商企业的人员构成和管理经验也很难适应物流地产的实际情况，更何况其自建过程也跟不上每几个月翻番的订单增长速度。”高力国际华北区工业物业服务部**副董事张丽娜对中国房地产报记者表示，“一边寻求第三方合作满足现阶段发展需求，一边打造自己的后备主力物流中心，满足客户在未来的高端需求，我认为在未来很长一段时间内电商物流都将是这种自建、散租并行的发展格局。电商也依然是现在各物流地产商、第三方物流仓储企业要争取的大客户之一。”

世邦魏理仕物流地产报告还指出，过去各专业物流地产开发商在中国的物业开发多注重仓储物业的通用性，但近年来，随着仓储租赁主力需求行业的不断成熟，不仅对仓储的位置选择、设计标准及运营管理等产生了差异化的需求，仓储租赁需求的稳定性和可预测性亦不断提升。对于物流开发商而言，定制开发有助于提前锁定目标客户、迅速去化供应面积、维持稳定的出租率及保障**。随着市场成熟度的不断提升，中国高标准仓储开发或从此前更侧重标准化开发转向标准化开发与定制开发双管齐下，未来定制开发的高标准仓储比例或将会大大提升。

外资OR本土

世邦魏理仕物流地产报告显示，在国内主要的物流地产市场中，普洛斯已占据56.9%的市场份额。然而，尽管多数外资物流开发商仍掌握有一定数量的土地储备，但鉴于战略性位置土地资源的稀缺，加上地方政府的发展偏好转向，预计未来外资专业物流开发商获取土地的难度将不断上升。

“现在已经到了国内企业与外资企业开始博弈的分水岭。之前一直是外资企业主动，国内企业觉醒得比较迟，如今尽管外资占据了大半壁江山，我们仍希望越来越多的国内企业能够注视到这一市场，只有各方都有参与，市场才能更健康发展。”张丽娜表示。

“相比较而言，内资企业具有很大本土优势，特别是前期，从谈土地指标到准备各种证件，国内开发商已经非常熟悉这一整套有中国特色的流程模式。”张丽娜认为，“像万科[简介 **动态]这种传统住宅开发商已经在全国各地都有布局，清楚什么时候有土地指标。而在现阶段，在全国范围内实现**广泛的布点已成为物流地产抢占客户的**重要条件，只有在同等硬件情况下，大家才更多提到软**。”

动力联行董事长梁春也表示，“普洛斯、嘉民模式只是国外的一种物流地产模式，它们在国外主要面对的是世界五**企业，仓库成本很高，这种模式不是放之四海皆准。国内需要的应该是多元化的、因地制宜的发展模式，中小企业、中西部的内需市场对物流的需求不仅仅是普通电商的需求，更多的是自身物流加交易、贸易、生产制造的需求。”

而在未来，内外资企业的合作将成为一种更显著的趋势。梁春对中国房地产报记者表示：“就阿里巴巴与嘉民的合作来看，菜鸟网络在全国拿地可能也没有很大的资金困难，但在物流仓储的建设管理方面它们并不专业。菜鸟与嘉民的合作，更多可能是看中了嘉民的海外运作经验与专业资源，借助嘉民的专业性、背景、经验等实现自身发展。”

梁春认为，中国物流地产的发展还要走中国特色的道路，不能盲目照搬，**终要还原物流的本原，在中国的产业大环境下，找到自己的物流资源和物流地产发展模式。“要么采用规模制胜的方式，在全国、全球整体布局，形成网络化、集约化的规模，降低整体成本;要么依靠大力拓展附加值制胜，在某一行业、某一领域，比如冷链、生物医药等专业领域，不靠规模，而靠服务于行业的附加软**拔得头筹。”

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