苏智渊认为，目前上海仓储用地主要集中在各大工业开发区，一手土地出让数量在过去几年中不断下降。目前中国的物流地产更加市场化，越来越多的第三方开发商进行市场化运作，市场供需都呈现出蓬勃向上的发展态势，地价或将持续上涨。目前上海仓储用地的需求主要来自两类企业，一类以拥有高附加值或者对土地价格不敏感的制造企业为主;**类是物流地产投资商，这类地产商目前对仓储用地的需求非常旺盛。

“双十一”的电商大战如火如荼，人们也由此关注到背后的物流地产租金和售价的快速上升。实际上，物流仓储物业租金上涨的背后，是国内外金融资本正在大规模流入这一领域，推动了仓储用地需求的在短期内快速上升。

上海作为重多电商企业的必争之地，物流地产价格正在不断上涨。作为长江经济带的“龙头”和黄金水道的出海口，在未来的三到五年时间内，上海仓储物业的开发有望迎来“黄金时代”。

如今，物流地产开发成为炙手可热的产业。黑石、凯雷、平安等金融大鳄对用于仓储、物流功能的开发项目和土地虎视眈眈，开始对物流地产加大投入。

戴德梁行董事、中国区工业和物流地产部主管苏智渊表示，物流地产的开发主体有三类。**类是专业性开发商;**类往往是从房产行业上下游转换而来，如物流企业转型或者商业地产开发商扩大业务范围;第三类是纯粹的政府行为。而上海正是这三类物流地产开发主体的必争之地。

记者注意到，金融资本在物流地产领域的全面布局，将助推上海仓储用地价格上涨，而对于在上海拥有大片仓储用地的上市公司而言，其土地资源的价值正面临重估。

金融资本布局物流地产/

苏智渊分析认为，早期物流地产领域的开发主要由外资主导，目前海外金融资本仍然是物流地产市场的主力军。日前，三年前曾退出中国市场的黑石卷土重来，在首只针对亚洲的房地产基金即将到达筹资上限的时候，黑石又将推出130亿美元的超大地产基金。

苏智渊分析，目前投资这一领域的外资主要分为两类，一类是主业为物流仓储物业开发的企业，在上海的代表是美国物流巨头普洛斯公司;另一类是有海外物流地产运作经验的投资商。海外资本的投资模式主要有两种，一是直接投资开发，通过出售或者出租物流地产来获取收益;另一种是采取“售后回租”模式，外资收购厂房后再回租给国内企业，国内企业可以获得资金用于扩大业务范围，外资则通过这一方式加快入市的步伐。

苏智渊告诉记者，近年来，中国物流地产发生了巨大变化。阿里投资千亿元于菜鸟网络建立自己的物流体系;万科在行业销售低迷时宣布进军物流地产;万通新创则通过私募基金的方式运作物流地产……而上海作为中国的金融中心，势必成为这些企业的必争之地。

不过在他看来，和国际专业的物流地产投资商相比，内资在这一领域才刚刚起步。目前，在物流地产市场有所斩获的国际工业地产商普遍都有成熟的融资模式，这些企业的资本后盾就是房地产信托投资基金(REITs)，比如工业地产巨头普洛斯就是一个整体上市的开放型REITs，拥有通畅的国际融资渠道，这点是目前国内资本并不具备的。

由于政策受限导致融资渠道不成熟，目前国内很多物流地产投资商无法利用公开渠道进行前期融资，只能通过私募等非公开渠道做融资，这使得很多物流地产投资规模没有办法在短期内迅速扩大。苏智渊表示，目前内资主要的投资方式是通过成立运营团队购进土地，再嫁接给海外基金，持有一段时间后转卖给其他投资者完成资金回流。

但是，内资也有外资无可比拟的优势。克而瑞研究中心研究总监薛建雄表示，“内资在降低运营成本方面有比较大的优势，他们还可以通过政府招商引资来获取税收返还等优惠政策，从而拿到更低价格的工业用地。”因此部分外资纷纷选择和内资合作，此前美国凯雷集团就牵手上海宇培，在常州投资建设电商产业园。

上海物流用地价格看涨/

受电商快速发展等因素影响，**近五年间上海仓储用地的投资价值已经超过了住宅、商铺和写字楼，成为**钱的不动产投资资产。根据戴德梁行的统计，过去五年，上海优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨。

由于上海城市外扩难度大，土地资源非常紧俏，市面上出现了部分企业囤积土地等待升值现象。

苏智渊认为，目前上海仓储用地主要集中在各大工业开发区，一手土地出让数量在过去几年中不断下降。目前中国的物流地产更加市场化，越来越多的第三方开发商进行市场化运作，市场供需都呈现出蓬勃向上的发展态势，地价或将持续上涨。目前上海仓储用地的需求主要来自两类企业，一类以拥有高附加值或者对土地价格不敏感的制造企业为主;**类是物流地产投资商，这类地产商目前对仓储用地的需求非常旺盛。

目前上海成片仓储用地主要集中在郊县，而市区内的零散土地主要集中在部分地方国企手中。

对此，苏智渊分析称，目前上海地方国企持有的工业用地普遍存在两大问题，“一是土地零碎，不成规模，开发利用难度较大;二是产权不清晰，很多地块都属于划拨用地，无法进入市场，一旦进入招拍挂流程，**终归属不得而知。但目前部分国企已经意识到这部分土地的潜在价值，目前资金想进入该领域，但是企业的土地没有市场化，产业链条没能打通。一旦政府出台对国企有利的，可以将土地进行市场化的政策，那么将是一大利好消息。”

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民认为，目前外环内的物流仓储用地凭借其优越的区位条件，拥有很大的升值空间，但是由于土地变性要求弥补的差价较高，因此很多企业将自有资产用于仓储和办公出租，未来这部分企业囤积的土地或将升值。

背后或存潜在风险/

除了电商企业对物流仓储用地的旺盛需求外，造成上海仓储用地价格大幅上涨的因素还有不少。

诸如万科、复星、绿地这样的住宅类开发商也开始进军物流地产，平安等金融机构同样瞄准了物流地产市场，这些因素带动了仓储用地总体需求的增加，不同程度促成了上海仓储土地价格的上涨。而且，和住宅市场不同的是，物流地产领域已有大批外资大鳄提前布局。

大量资本逐利物流地产，或会导致一些潜在风险。

近年来，物流地产的井喷态势直接带动了上海仓储用地价格的上扬。数据显示，2008年至2014年第三季度期间，上海物流仓储用地租金实现年均增长8%，租金水平正在接近理性承受边界。

苏智渊认为，目前上海仓储用地市场三到五年内呈现向好态势，但随着大量资本进入，可能会导致市场过热，从而积蓄一定的风险。

由于市场行情和宏观经济运行情况的变化，仓储用地价格的也存在变化周期，上一波行情是2000年到2008年，金融危机之后一两年后走出低谷，而此波行情估计还有三到五年的发展趋势，之后增速将会逐步放缓。

此外，苏智渊还表示，从严格意义上来讲，物流地产属于仓储用地，但是在实际操作过程中，工业用地和仓储用地的界限比较模糊，随着产业融合程度的加深，部分企业因为自身功能需求，自建厂房不用于生产制造，而用于仓储物流，虽然目前来讲这种方式是可操作的，但是土地性质的模糊可能会在将来给企业带来麻烦。

物流地产股将被重估/

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民表示，受土地供给总量管制，各类型土地的供给数量也存在一定配比，因此仓储用地的供给数量是有限的。在持续政策支持下，目前土地投资热度**的当属上海自贸区。

目前，自贸区内80%的土地为工业用地，而外高桥[3.67% 资金 研报]作为上海自贸区的地产**，土地储备丰富，如果这些土地被用于仓储物流设备，地块的潜在价值巨大。

外高桥2013年年报披露，公司在自贸区已建物业325万平方米，在建物业建筑面积140万平方米，未建物业建筑面积384万平方米，同时其母公司外高桥集团还拥有外高桥保税区500多万平方米土地储备，子公司重点发展第三方物流和危险品物流，在保税区内已经拥有5.2万平方米的专业仓库、1.5万平方米的露天堆场。

海通证券[7.38% 资金 研报]对外高桥的研报显示，外高桥土地储备超出市场预期，预计未来公司资产价值将显著受益自贸区地价重估。

由此可见，一旦企业在自贸区内拥有土地储备，未来可作为仓储设备使用，其公司价值极有可能看涨。类似在自贸区内拥有土地的企业还有一些，诸如光明食品集团的控股公司海博股份拥有11万平方米土地，锦江投资拥有6000平方米土地，浦东金桥拥有1.78万平方米的仓储土地。

在上海，与自贸区发展类似的黄金地区还有临港地区。临港物流产业发展蒸蒸日上，不少上市公司囤积的土地资产价值存在被低估的可能性。

浦东金桥大股东参与临港开发，在临港地区有20万平方米土地储备，而交运股份[4.26% 资金 研报]拥有临**业区港口发展有限公司35%的股权，后者在临港拥有土地储备。这些公司的股价走势也被看好。

中信建投证券房地产行业**分析师苏雪晶认为，从长期来看，随着市场需求的增加，仓储用地的价值具有很大的升值前景，对上海的物流地产概念股而言，其资产价值现在很有可能被低估。

政策影响

“黄金水道”或推动上海仓储用地价格攀升

上海仓储用地需求迅速上升，也与国务院出台长江经济带规划后，上海国际航运中心的地位进一步提升有关。

今年九月，《国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》(以下简称 《意见》)和《长江经济带综合立体交通走廊规划(2014-2025年)》(以下简称《规划》)两份文件正式对外公布。

《意见》提到，要充分发挥上海国际大都市的龙头作用，加快国际金融、航运、贸易中心建设。这对于位于长江经济带入海口的上海而言，物流产业势必将获益匪浅，仓储用地地价或将继续攀升。

物流地产进一步升温

根据《规划》，预计到2025年，长江经济带货运量将达到270亿吨。据统计，2013年上海全年货运量为9.15亿吨，其中上海港货物吞吐量完成7.76亿吨，如果按照年增长率6%测算的话，到2025年，上海货运总量将达到13.76亿吨，上海港货物吞吐量将达到11.66亿吨。

随着上海加快建设物流航运中心，物流基础设施建设整体升级，这也使得今年上海物流地产市场进一步升温。上海市工业房地产测评研究中心发布的报告显示，第三季度上海工业物业租金较上季度上涨了0.99%，售价较上个季度上涨了0.65%。

上海中原地产研究总监宋会雍表示，目前长江经济带概念正在培育之中，对上海物流地产的影响需要时间累积，从长期来看，物流产业活跃度和**率将会有明显提升。

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民表示，随着长江经济带综合立体交通走廊规划的出炉，未来三到五年内物流地产仍将受到热捧，其中自贸区内仓储用地价值的提升**值得关注。

上海或成亚太供应链中心

上海财经大学自贸区研究院张祥建副教授在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“上海作为长江经济带的龙头，在探索体制改革、参与国际竞争方面走在前列，未来将逐步成为亚太地区的供应链中心。”

洋山港保税区将在这一过程中扮演着举足轻重的作用。洋山港一期、二期码头累计集装箱吞吐量已突破1000万标准箱，成为全球吞吐量**的港口。9月18日，上海市公布《中国(上海)自由贸易试验区控制性详细规划(草案)》，洋山片区的功能定位是国际航运功能服务区，这一功能定位将迅速带动这一片区物流地产的发展，仓储用地的潜力巨大。

在靠近洋山港的临港地区，当地的仓储用地主要存在两大优势。一方面，临港地区土地弹性出让，可以降低企业的前期投入成本，此举有利于鼓励战略性新兴产业以及高端制造业以较低的土地成本向临港集聚;另一方面，临港地区开发面积达315平方公里，仓储用地供给充足，价格区间比较合理。

张祥建表示，临港区位优势显著，将在上海扮演亚太供应链中心的过程中扮演重要角色。如果政府能对临港地区的发展路线图进行长期的规划，给予相对宽松的政策支持和较大力度的税收优惠，那么临港地区的区位优势将会很快发挥出来，仓储用地地价也将迎来上涨。

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